マンション２年点検
分譲マンションでは新築引渡し後、デベロッパーの規約に従って保証期間が部位ごとに定められています。それに沿って、築半年、１年、２年、５年、１０年目にデベロッパーと建築会社による点検が行われます。下表が一般的な部位とその保証期間です。
| 部位 | 現象 | 保証期間 |
|---|---|---|
| 外廊下、バルコニー、ひさし | 雨漏れ | ２年 |
| 外周壁、耐力壁、柱外周壁、 耐力壁、柱外周壁、耐力壁、柱 |
モルタルやタイルの亀裂 | ２年 |
| 錆・塗装のはがれ | ２年 | |
| タイル、石貼の浮き、はがれ | ５年 | |
| 屋上、屋根、ルーフバルコニー | 排水不良、ふくれ | ２年 |
| 外部床仕上 | 排水不良、亀裂、沈下 | ２年 |
| 内部壁 | 変形、亀裂、はがれ | ２年 |
この保証期間内であれば、それらの部位で問題が発生した時にメーカー側は無償で点検をしてくれます。
ところが・・・、この点検と補修は多くの場合メーカー側に一任されている為、問題点が一部しか指摘されなかったり、おざなりの補修しかされなかったりといった現実があります。特に２年点検の場合には共用の廊下・階段、専有のベランダ・ひさし等の防水保証が２年で切れる為、それらの部位での漏水リスクをきちんと把握しておく必要があります。
指摘項目
２年点検の点検項目
| 場所 | 項目 | チェック内容・事象 |
|---|---|---|
| 屋上 ルーフバルコニー ひさし 指摘事例 |
防水 | ・防水層の保護塗膜のトップコートが褪色していないか ・防水層立上り部や端部の納まりは適正か ・防水層は規定の厚さで施工されているか ・滞留水がないか ・シールに亀裂、塗装はがれはないか ・シールは規定の幅や厚さで打たれているか |
| 躯体 | ・外壁や基礎のひび割れに構造欠陥を窺わせるものがないか ・外壁廻りに白華・爆裂現象が発現していないか |
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| 仕上 | ・通気塔に錆は発生していないか ・ドレンはきちんと設置されているか、錆の発生はないか |
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| 設備 | ・ラッキング、貫通部廻りの施工は適正か | |
| 廊下 階段 バルコニー 指摘事例 |
防水 | ・排水溝廻りの防水施工は適正か ・防滑シートに浮きはないか、端部処理は適正か ・上裏（天井）廻りに漏水跡は見られないか ・床勾配は適正か、水溜まり跡はないか |
| 躯体 | ・手摺壁や外壁廻りにひび割れは見られないか ・手摺支柱根元廻りの施工は適正か ・サッシ埋めモルタルが肌別れしていないか |
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| 仕上 | ・鉄部塗装に剥がれ、錆は発生していないか ・タイル施工に、浮き、割れ、目地欠損、曲がりなどがないか ・塗装の浮き、はがれ、割れはないか ・ＰＳ内部（貫通部、床面の浮き等）の施工は適正か |
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| 地下ピット 指摘事例 |
排水 | ・連通管は設置されているか ・鉄筋足場跡の処理は適正か |
| 躯体 | ・セパ金物の防錆、ピーコン跡のモルタル埋め処理は適正か ・ジャンカ、ひび割れ等は見られないか ・コア抜き跡はないか |
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| 仕上 | ・バカ穴（材料の搬出口）の塞ぎ状況は適正か ・断熱材欠損箇所はないか ・残置物はないか |
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| 設備 | ・排水管の勾配は適正か | |
| 外構 指摘事例 |
躯体 | ・塀や擁壁に倒れやひび割れがないか |
| 仕上 | ・仕上げ材に浮きや剥がれ、ひび割れがないか ・駐輪場等の床面にひび割れはないか |
お客様のお悩み ― こんな方におすすめ
- マンションの１年目２年目の点検時期が迫っているが、管理組合の立会いだけではメーカーの指摘や補修方法の是非の判断がつかないで不安だ
- 引渡し後２年を越してから外廊下に雨漏跡があるのを発見した
- １年目に確かに点検はしたが、その時の指摘された部分の補修方法はあれで良かったのだろうか
マンションの２年点検の進め方
１．聞き取り調査・書類チェック
初めに、該当マンションの気になる事象や過去の補修履歴を聞かせて頂きます。 またデベロッパーから販売時に渡された書類や、管理組合で保管されている設計図書を拝見させてもらい、建物の概要を確認します。
２．建物診断
マンションの建物診断を行ないます。共用部分や外壁・防水の経年劣化診断をベースに、最上階の方のベランダや無償点検が終わる部位をきちんと診ていきます。これらの結果は報告書でまとめ、理事会でわかりやすく報告します。
３．業者交渉サポート
建物診断の結果、設計や施工に問題があり、それが原因と思われる事象が現れている場合はメーカー側に何らかの処置をしてもらう必要があります。建築の場合に１つの事象が出てきても原因はいくつも考えられるのが一般的です。その為業者は言い逃れをしたり法的しばりのない事象については開きなおるケースもでてきます。そこで交渉は理事や住民の方々と一緒にやることで、メーカーや販売元としての道義的責任等をからめて先方と交渉することをお勧めしています。基本は無償補修を求めていきますが、直しのきかないものは金銭的解決方法も提案します。原因が業者側の不備といえない事象については補修工事の内容や見積交渉をサポートします。
４．施工管理
交渉の結果、修繕箇所や補修方法が確定した後は決められた内容通りに工事が進められているかを管理します。住民にとっても初めての大改修になる場合もあるので安全対策やセキュリティー対策についても意見を交換します。
５．完成引渡し
工事が完了したかを現地確認、資料・書類をチェックします。
料金
料金はすべて税別表示です
１． 聞き取り調査・書類チェック
| 事前調査 | 無料 |
|---|
２． 建物診断
| 目視・打診調査 | 150,000円～/棟 |
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３． 業者交渉サポート
| 立会・交渉サポート | 100,000円～/回 |
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４． 施工管理
| 品質・工程・安全管理 | 200,000円～/月 |
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５． 完成引渡し
| 竣工検査・書類チェック | 80,000円～ |
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※上記料金に実費の旅費交通費が加算されます。
ただし現地および打ち合わせ場所が東京都２３区内の場合は旅費交通費はかかりません。